【房企特色】从房产市场变化看恒大的超前意识

1996年，恒大在广州成立时，广州已有2000多家房地产公司，其中一些已经具备一定的实力，截至2018年，恒大销售业绩相较于2009年增长了4706亿元，根据当年的地产市场情况，恒大以小面积、低价格的经营战略，加快销售，从而保证资金的快速周转，为之后进一步的规模扩张打下了较好的基础。

同时恒大对房地产市场的前景的预测及预判也属行业一流。因房地产市场情况受政策影响较为明显，在一线城市市场逐渐饱和以及竞争日益加大时，恒大抓准时机，实施“深拓二线”的战略，之后随着中国城镇化的推进，三线城市市场的潜力逐渐显现，恒大再一次抓住机遇，实施“抢占三线”战略，随着2013年的政策调控以及经济发展，恒大开始回归一线城市，加大对一线城市的投资力度，配合新的融资渠道以及创新的融资模式，在2015年销售额突破2000亿元，成为世界最大规模房企。

【市场把握】

  适时而动，提前布局  

恒大根据市场情况以及政策调整，适时改变战略布局，在适当的时机下果断进入其认为会有上升空间的城市。2011至2012年恒大进入中原城市群及山东半岛城市群三四线城市拿地，又在2013年进入长三角城市群二线城市拿地，之后2015年，持续巩固长江中游及中原城市群土储项目，在2017年，拿地策略向外扩散至珠三角及成渝城市群，恰当的策略使其规模迅速扩张。

【超前意识】

  城市投资选择的超前意识  

在中国房地产历史进程中，1997年才创立的恒大是一个不折不扣的迟到者。2006年，当恒大打好品牌和团队的基础，面对全国市场蓄势待发时，一线城市已是一片红海。2006年万科年销售额突破200亿元，碧桂园也达到80亿元，而恒大仅有40亿元，在向龙头房企看齐中，恒大提出了“两个超前”战略，奠定了恒大发展二三线城市的战略基础。

1、恒大2004年实施全国化战略，此时重庆、武汉、南京等二线城市的房地产市场才刚刚起步不久，地价便宜，恒大深入十几个二线城市寻找土地；比如武汉，恒大主要考虑环线而不是市中心。当时区域还不成气候，但未来有规划支撑，升值潜力可期；

2、在二三线城市拿地，土地成本低，对于银行信贷而言风险小，项目更容易获得贷款；

3、二三四线区域的市场，主要为刚性需求，受政策影响小，销售稳定，资金回笼快；

4、按照“两个超前”思路，恒大储备了大量优质土地，其中2007年土储比2006年增长6倍，进入全国22个二三线城市。

一

2011-2012年期间

—— 布局战略：前瞻布局，抢占三线

主要成绩：

全精装修交楼、普通住宅园林环境配套豪宅化、“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售、快速周转”，拿地后4-6个月开盘，高周转、提高资金使用率。

二

2013年

—— 布局战略：适时而动，回归一线

主要成绩：

城市均衡布局，全面发力京沪广深，进京夺3个项目、上海4个、广深2个，同时积极创新融资渠道和方式，推出大项目融资，2013年融资超500亿。

三

2015年

—— 布局战略：扩大规模，布局三线

主要成绩：

相较于前两年，随着“3.30”新政的发布，2015年房地产调控政策适当放松，恒大相较于之前拿地项目上升明显，相较于2013年三四线新增土储，2015年三四线增加了33幅地块，全年拿地82幅。

四

2017年

—— 布局战略：“规模+效益”

主要成绩：

对于销售规模已经突破5000亿元的恒大而言，对规模的追求将放缓。2017年开始，恒大做了战略调整，由以前的“规模战略” 转型为“规模+效益”，侧重增加三线城市优质土地的储备，注重国家批复或者规划的城市群土储。

恒大2009，2012，2015年新增土储及截止2017年全国土储分布

纵观恒大从早年2010到当前的全国整体投资布局，我们不难看出，企业的布局策略发展规律：

—— 从【战略性抢占二三线城市】到【二三线包围一线】，同时持续扩大规模。

成功战略下继续前行

始终保持激进型的土储战略，

以实现大规模扩张

充足的土地储备保证充足的货源；从2011年开始，恒大土地储备超过1亿平方米，达到1.37亿平方米，土地储备存续比在2013年之前，基本都在10年以上，其中2008年高达40年，2013年开始，随着销售规模的不断扩大，土地储备存续比也在不断下降。总体来看，恒大一直实行的是比较激进的土储策略，这也是年销售金额在五千亿元的恒大可以在未来三年土地储备负增长的原因。

规模扩张下的恒大

长期扎实站稳房企龙头位置

从2009年至2018年，国内房地产投资从3.62万亿增至12.03万亿，增长率达到232%，同时也催生了许多“重量级”房企。近些年随着政策的调控以及中国经济的快速发展，房地产市场情况不断优化，逐渐趋于成熟。应该看到，我国这两年正在推进的城镇化、在巨大人口规模基础上的城镇化、城镇化进程中一系列制度改革，都会带来更多的经济活力，同时也为房地产市场的发展带来更多空间。依据克而瑞研究中心排行榜，截止2018年末，千亿级房企已达30家，TOP10的门槛达到2000亿。恒大更是作为领军企业常年霸占着行业的前三位置。

规模战略贯穿始终

“规模最大”是恒大发展战略的根基。2006年之前，公司扎根广东，迅速做大规模；2006年开始拓展全国，高速增长，跨越发展。对比2006年与2017年数据，恒大销售额、现金余额、纳税总额、总资产等多项主要经济指标都实现了上百倍的增长。从恒大的四个发展阶段来看，规模战略贯穿始终。

【超前意识】

企业战略转型的超前意识

2016年6月16日，恒大地产发布公告称，其公司名称将由“恒大地产集团有限公司”变更为“中国恒大集团”，可以看出恒大未来将更注重企业在多元化战略中的发展。不仅仅恒大进行了更名，包括保利地产以及龙湖地产同样也进行了更名，去掉了地产两字。但是这并不代表地产不是他们的主营业务，更多的是透露着一种多元化发展的道路，随着政策管控对房地产市场的影响，或许多元化发展战略才是众多大房企未来的发展路径。

企业战略转型下的多元产业战略发展

当前的恒大，已经成熟发展多元化业务，在持续夯实房地产主业的同时，积极培育公司新的增长点，集团以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头，2017年公司总资产1.76万亿，年销售额5010亿，年利税790亿，员工12.7万人，解决就业220多万人，同时已累计慈善公益和脱贫攻坚捐款113亿。

未来方向——地产“大上项目+现金为王”，新产业“稳健第一”。

在国内房地产业竞争日趋激烈的今天，房企业绩及企业实力分化现象持续显著，能够常年在众多房企中脱颖而出，保持领先地位的恒大，企业长期的超前型战略部署功不可没，根据其对房地产市场敏锐的嗅觉以及对政策调控的有力把握，恒大能立于全国地产龙头地位，成就现有规模及成绩，绝非偶然。

展望未来，面对更加错综复杂的市场形势及时值市场调整期，恒大如何把握时机，为未来进入新周期后的潜在增长打下基础，同时随着多元化业务的发展方向更为明确，将以何种方式与地产主业形成更为紧密的协同性，我们拭目以待。

END

来源：克而瑞创新事业部

文/张步豪

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